Waarom banken terughoudender zijn

De terughoudendheid van banken bij vastgoed- en transformatieprojecten heeft meerdere oorzaken:

Regelgeving en kapitaaleisen
Strengere kapitaaleisen (zoals Basel IV en CRR) maken vastgoedfinancieringen kapitaalintensief, zeker wanneer sprake is van:

• Functiewijziging
• Leegstand bij aankoop
• Onherroepelijke vergunningen die nog ontbreken
• Bouwkundige risico’s

Hogere rente en marktvolatiliteit
De renteontwikkeling sinds 2022 heeft geleid tot strengere financieringsvoorwaarden. Banken kijken kritischer naar bijvoorbeeld de loan-to-value (LTV), de debt service coverage ratio (DSCR) en de zekerheid van de exit.

Onzekerheid in waardering
Bij transformatie is de eindwaarde sterk afhankelijk van factoren zoals:

• Bestemmingswijziging
• Bouwkostenontwikkeling
• Verkoop- of verhuurtempo
• Marktdynamiek in het beoogde segment

Voor traditionele banken betekent dit vaak meer onzekerheid over zowel het onderpand als de betaalbaarheid van de financiering.

De complexiteit van transformatievastgoed

Transformatie is geen standaard ontwikkelproject. Het combineert elementen van acquisitie, herontwikkeling en herpositionering.

In de praktijk zijn er vaak vier soorten risico’s:

1. Planologisch risico – is de functiewijziging juridisch haalbaar?
2. Realisatierisico – blijven bouwkosten en planning beheersbaar?
3. Financieringsrisico – Is het (voldoende en) passend financierbaar?
4. Commercieel risico – wordt het eindproduct tijdig verkocht of verhuurd?

Elke fase vraagt om een andere financieringsstructuur en risicobeoordeling.

Alternatieve financieringsbronnen winnen terrein

Door de terughoudendheid van banken verschuift de markt steeds meer richting alternatieve financiering. Denk bijvoorbeeld aan private geldverstrekkers, crowdfunding (selectief) en joint ventures met kapitaalpartners.

Deze partijen werken vaak met kortere looptijden en hogere rentes, maar bieden ook meer flexibiliteit en snellere besluitvorming. Tegelijkertijd vraagt dit om een goede financieringsstructuur. Zonder duidelijke opbouw kan een stapeling van kapitaal leiden tot onnodig hoge kosten of risicovolle convenanten.

Onze toegevoegde waarde als adviseur

In deze complexiteit ligt onze kracht. Bij N-XT opereren we op het snijvlak van financiering en risicoanalyse.

We creëren bankability
Een goed project moet ook financierbaar zijn. Daarom helpen wij bij het opbouwen van een financierbaar dossier, bijvoorbeeld door:

• Grondige analyse
• Heldere exit-strategie
• Onderbouwing van de beginwaarde
• Onderbouwing van de eindwaarde
• Transparante risicoanalyse

We hebben toegang tot een breed financieringsnetwerk
Waar een bank soms “nee” zegt, kan een alternatieve financier “ja, mits” zeggen.

Dankzij ons netwerk met banken, alternatieve partijen en private investeerders kunnen wij projecten positioneren bij de kapitaalverstrekker die past bij het risicoprofiel en de looptijd.

Van “niet financierbaar” naar realiseerbaar
Veel transformatieprojecten worden in eerste instantie als “niet financierbaar” bestempeld. In de praktijk blijkt vaak dat het probleem niet het project zelf is, maar de structuur erachter. Denk bijvoorbeeld aan onvoldoende onderbouwing, onrealistische aannames of een financier die niet past bij het risicoprofiel.

Door het project opnieuw te structureren en beter te onderbouwen kan de risicoperceptie veranderen. Wat eerst onmogelijk leek, kan dan alsnog realiseerbaar worden.